В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ оценка недвижимого имущества передаваемого в залог кредитору осуществляется независимым оценщиком и является обязательным условием ипотечной сделки.
Предметом залога, наиболее часто, выступает следующее недвижимое имущество:
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;
- земельные участки;
- дачи, садовые дома, гаражи.
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей ипотечного кредитования производится:
- в случае залога приобретаемого имущества, как нежилого, так и жилого назначения, в том числе индивидуального жилого дома вместе с земельным участком. В последнем случае рыночная стоимость определяется отдельно для дома и для земельного участка;
- в случае передачи в залог имеющегося недвижимого имущества, как жилого, так и нежилого назначения, при получении заемных средств для целей инвестиций в строящиеся помещения, или другие цели, определенные кредитным договором.
- в случае оформления в собственность приобретаемого на заемные средства строящегося помещения, как жилого, так и нежилого назначения.
Процедура определения рыночной стоимости объекта оценки для целей ипотечного кредитования включает в себя следующие шаги:
- определение цели оценки;
- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
- интервью с собственником или заказчиком;
- освидетельствование оцениваемого объекта;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- применение затратного, сравнительного и доходного подходов, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов, для определения рыночной стоимости объекта (либо обоснованный отказ от применения какого-либо подхода/подходов);
- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- определение ликвидационной стоимости объекта оценки (при необходимости);
- составление развернутого письменного отчета.
Следует отметить, что в условия многих ипотечных программ входят определенные требования к зданиям, в которых располагаются объекты оценки, в связи с этим необходимо помнить, что оценщик не производит техническую экспертизу здания (строения), а необходимые сведения должны содержаться в технической документации или в специально заказанных справочных данных из бюро технической инвентаризации (БТИ).
Также необходимо знать, что каждый кредитор предъявляет свои требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с этим заемщику, при заказе оценки следует уточнять наименование кредитора.
Перечень документов, необходимых для оценки
Квартира
- Правоустанавливающие документы (Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
- Документы-основания выдачи Свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН) ;
- Технический паспорт;
- Кадастровый паспорт;
- Паспорт заказчика.
Дом, дача
- Правоустанавливающие документы (Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
- Документы-основания выдачи Свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН);
- Технический паспорт на строение;
- Кадастровый паспорт на земельный участок;
- Паспорт заказчика.
Земельный участок
- Правоустанавливающие документы (Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
- Документы-основания выдачи Свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН);
- Кадастровый паспорт на земельный участок;
- Паспорт заказчика.