Федеральным законом от 8 июня 2020 г. N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" внесены изменения в статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ. Указанные изменения направлены на оказание арендаторам поддержки в условиях пандемии и введенных в связи с этим ограничительных мер.
1. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. Речь идет о договорах, заключенных до принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС (далее - режим ПГ или ЧС) на территории региона.
Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы между ними не будет достигнуто соглашение о ее уменьшении или ином изменении условий договора, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ. При этом с арендатора не взимаются:
- убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора по ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды,
- иные денежные суммы, если в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю.
Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.
Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
2. Арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества (за исключением земельных участков), независимо от срока истечения договора аренды, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году решения о введении режима ПГ или ЧС на территории субъекта РФ, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды. Такой договор продлевается на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора.
Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.
3. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Это право предоставляется арендатору при условии, что:
1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима ПГ и ЧС на территории субъекта РФ;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием:
- срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о его расторжении.- у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка.
Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с таким дополнительным соглашением, определяется арендатором. Однако он не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом не применяются положения п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, предусматривающего сроки, на которые может быть заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Арендодатель обязан без проведения торгов заключить указанное дополнительное соглашение в срок не позднее чем в течение 5 рабочих дней со дня обращения арендатора с соответствующим требованием.
Изменения вступили в силу 8 июня 2020 года.
Юристы ООО «КФ «Эталон» помогут Вам составить письмо к арендодателю об уменьшении арендной платы. Стоимость письма – 1000 руб. Адрес офиса ООО «КФ «Эталон»: г. Чебоксары, Московский пр., д.17, стр.1, помещение 15. Тел.: 45-00-55.