Осмотрительность при приобретении коммерческой недвижимости
Автор статьи
Юрисконсульт ООО «Консалтинговая фирма Эталон»
Медведева Екатерина Витальевна
Развитие и расширение бизнеса довольно часто сопровождается приобретением коммерческой недвижимости. В нашей статье речь пойдет о коммерческих объектах, строительство которых завершено, в частности о нежилых помещениях и нежилых зданиях.
Рынок коммерческой недвижимости на сегодняшний день достаточно насыщен, что позволяет покупателям провести оценочный анализ подходящего для приобретения объекта недвижимости в каждой конкретной ситуации. Первостепенными критериями подбора, как правило, являются цена объекта, размер объекта недвижимости, его назначение, состояние, территориальное расположение, а также возможность проведения юридически чистой сделки. В целях достижения последнего условия должны привлекаться квалифицированные специалисты, имеющие опыт проведения таких сделок.
При исследовании объекта коммерческой недвижимости, выбранного покупателем, необходимо проанализировать возможные правовые риски при оформлении прав на объект недвижимости, в том числе проверить существование права собственности у продавца на реализуемый объект и корректность составления договора купли-продажи коммерческого объекта, а также другое.
Риски можно классифицировать на явные, которые возможно легко определить и свести к минимуму при проверке основных документов по сделке, и скрытые, которые, как правило, выявляются уже после совершения сделки. Снизить вероятность наступления последних довольно трудно, однако вполне осуществимо при проведении скрупулёзного анализа документации по приобретаемому объекту и прочих возможных обременений, чем в некоторых случаях пренебрегают даже юристы.
Необходимо выделить несколько основных этапов исследования правовых рисков при приобретении коммерческой недвижимости:
1. Исследование продавца объекта
Анализируется информация о том, кто именно является собственником приобретаемой недвижимости в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН): когда зарегистрировано право собственности продавца на объект, существуют ли наложенные ограничения, заявленные в судебном порядке права требования, основание приобретения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, судебное решение, акт приема-передачи, распоряжение госоргана и т.п.). Исходя из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, можно определить историю перехода к продавцу права собственности.
В случаях, когда продавец физическое лицо также проверяют, является ли это лицо дееспособным, приобреталось ли имущество в период, когда продавец состоял в браке, поскольку в силу части 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации[1] супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если продавцом является юридическое лицо, проверяют, достоверны ли сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), наличие полномочий у органа управления на принятие решения по отчуждению указанного объекта, соблюден ли порядок принятия такого решения, в том числе наличие одобрения органов управления этого юридического лица в случае крупной сделки.
В ситуациях, когда право собственности на объект недвижимости, являющийся предметом сделки купли-продажи, ранее перешло продавцу от иного юридического лица, то вышеуказанные сведения исследуются и в отношении этого юридического лица.
При проверке продавца не будет лишним ознакомиться, при наличии доступа, с ведущимися судебными делами продавца, которые впоследствии могут способствовать наложению ограничений на приобретаемый покупателем объект.
Особое внимание при проверке заслуживают продавцы – юридические лица, обладающие признаками неплатежеспособности или находящиеся в предбанкротном состоянии. В данном аспекте имеет значение обоснованность стоимости, по которой покупатель приобретает объект недвижимости. Существенное отклонение стоимости приобретаемого объекта от рыночной может расцениваться как ущерб имущественному состоянию юридического лица.
В случае признания продавца банкротом возникает риск признания совершенной сделки купли-продажи недействительной и, как следствие, истребования приобретенного объекта недвижимости у покупателя ввиду того, что «презумпция добросовестности» приобретателя не применяется. Напротив, на покупателя возлагается обязанность доказывания своей добросовестности. По этому поводу Верховный Суд РФ высказал однозначную позицию: «Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения» (Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 4 августа 2022 г. N 305-ЭС21-21196 (5) по делу N А41-70837/2017).
Таким образом, во избежание признания сделки недействительной в будущем, до проведения сделки любым лицом может быть проведена оценка рыночной стоимости помещения или здания. Тем самым покупатель будет иметь документ, подтверждающий, что на момент приобретения коммерческого объекта, он был осведомлен о цене и действовал добросовестно. В противном случае необходимо позаботиться о документальном обосновании существенного снижения стоимости недвижимости.
2. Исследование фактических характеристик объекта на соответствие документации
Технические характеристики объекта обычно представляют основной интерес для любого покупателя ввиду того, что такие характеристики предопределяют возможности дальнейшего использования новым собственником такого объекта. Данная информация содержится в техническом плане нежилого помещения, который с 01.01.2017 года заменил собой кадастровый паспорт и в выписке из ЕГРН. Кроме того, должны проверяться также: план БТИ, экспликация, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию, в том числе оформлявшиеся ранее.
Пренебрегая проверкой на наличие и достоверность сведений в указанных документах, покупатель может в последующем столкнуться с неприятными сюрпризами при перепланировке или реконструкции помещения. Так, например, если была приобретена коммерческая недвижимость с самовольной реконструкцией, осуществленной предыдущим собственником, суды возлагают ответственность за незаконно - произведенную реконструкцию на нового собственника (Решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 12 октября 2016 г. по делу N 12-104/2016).
При незаконном переустройстве или перепланировке нежилых объектов в здании к ответственности привлекают в случае появления нарушения отдельных норм законодательства, таких как: нарушение требований к обеспечению безопасности гидротехнических сооружений (ст. 9.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ))[2], нарушение правил охраны и использования природных ресурсов на особо охраняемых природных территориях (ст. 8.39 КоАП РФ)[3] и т.п. Для нежилых помещений в зданиях такой риск не велик, но не исключен. Тогда как для нежилых помещений в многоквартирном доме применима статья 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации[4], согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование. И, соответственно, при нарушении правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений наступает ответственность по статье 7.22 КоАП[5].
3. Исследование обременений при последующем использовании объекта
Наиболее очевидным обременением является существование договора аренды продавца объекта и третьего лица. Статья 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации закрепляет положение, в соответствии с которым переход права собственности на арендуемое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды[6]. И если о наличии долгосрочного договора аренды можно узнать из выписки из ЕГРН, поскольку в соответствии со статьей 609 ГК РФ договора аренды, заключаемые на срок более года, подлежат государственной регистрации, то для краткосрочных договоров аренды такой процедуры не предусмотрено. Проверить наличие краткосрочного договора аренды возможно, только физически осмотрев приобретаемое помещение. В целях смягчения последствий от существования краткосрочного договора аренды, о котором ранее не было известно покупателю, следует определить в договоре купли-продажи ответственность продавца в случае выявления такого договора после приобретения объекта недвижимости.
Другой проблемой являются характеристики помещений, которые на первый взгляд не являются очевидными, но впоследствии создают для нового собственника препятствия при осуществлении своих прав. В частности, речь идет об обременениях в пользовании коммерческой недвижимостью из-за наличия собственности третьих лиц на окружающие недвижимые объекты.
Широко распространенным примером практики является случай, когда собственник подъездного пути к нежилому зданию другого собственника преграждает путь последнему к его объекту, тем самым препятствуя осуществлению права пользования. Подобные дела суды разрешают, обязывая собственников проездных путей, прохода либо заключить договор о сервитуте с собственником нежилого здания, либо устранить иные препятствия для осуществления последним права пользования (Определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 мая 2020 г. по делу N 8Г-4772/2020[88-6387/2020]. Определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 31 марта 2022 г. по делу N 8Г-2354/2022[88-4264/2022]).
Аналогичным образом происходит ситуация внутри нежилого здания, когда путь к нежилому помещению одного собственника лежит через одно или несколько нежилых помещений другого. В практике Арбитражного суда Орловской области рассматривалось дело, в котором спорный объект - тамбур (комната) был включен в состав самостоятельного нежилого помещения №63 в нежилом здании, находящегося в собственности ответчика. Истец просил признать тамбур общим имуществом собственников помещений в нежилом здании, поскольку данный объект также обеспечивает доступ и проход в нежилое помещение №61, находящееся в его собственности[7]. В большинстве случаев, когда суд исследует спорное помещение на критерии отнесения к общему имуществу, то выносится решение в пользу истца, так как объект осуществляет доступ, как в помещения ответчика, так и в помещение истца. Однако в данной ситуации стороны посчитали верным решением заключить мировое соглашение, согласно которому ответчик предоставляет данный тамбур и санузел в пользование истца за соответствующую плату, при этом оставляет право собственности за собой. В таком случае плюс для ответчика заключается в том, что он сохраняет за собой собственность, а для истца в том, что иные собственники помещений в здании не будут иметь такого же права, как и истец. В отсутствии соответствующего соглашения с ответчиком, а также при необходимости проведения ремонтных работ этого помещения, их осуществление будет намного проще и быстрее, так как нужно будет согласовывать вопрос с одним собственником, а не со всеми.
Ситуация, описанная в последнем примере, обычно встречается в зданиях, имеющих несколько собственников.
Два последних примера подтверждают необходимость исследования будущего приобретения на существующие способы доступа к объекту. Это осуществляется посредством физического осмотра объектов, обеспечивающих проход к приобретаемому объекту недвижимости, а также, при необходимости, выяснения информации об их собственниках.
Другая категория дел связана с тем, что в многоэтажных домах, как правило, на первом или подвальном этаже располагаются нежилые помещения, которые считаются общим имуществом всех собственников в здании, хотя фактически с учетом технических характеристик, назначения и обособленности таких помещений, таковыми не являются. В результате, его содержание, обслуживание и ремонт обычно не осуществляется ни управляющей организацией, ни товариществом собственников недвижимости в здании, ввиду обособленного характера помещения, ни собственником помещений, для обслуживания которых предназначен спорный объект, поскольку последний не имеет документально закрепленных прав на объект, как единоличного собственника (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 1 ноября 2021 г. по делу N А33-28774/2020, Решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии 26 ноября 2021 г. по делу N А79-6422/2021).
В результате лицо, чьи нежилые помещения граничат с вышеуказанными помещениями, не может должным образом осуществлять обслуживание своих помещений в связи с отсутствием надлежащего управления вспомогательными.
Особенностью таких дел является отсутствие соответствующего правового регулирования нежилых помещений, предназначенных для эксплуатации изолированных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и зданиях, что усложняет защиту прав и интересов лиц по данному вопросу и приводит к неоднозначности выносимых судами решений.
Подводя итоги, для снижения риска появления таких проблем в будущем необходимо следовать следующим рекомендациям:
1) тщательный анализ правовых документов по приобретаемому объекту, что позволит снизить риски признания сделки недействительной в последующем;
2) вместе с анализом правовых характеристик важно изучить физические характеристики объекта недвижимости и провести фактический осмотр, в том числе объектов, обеспечивающих проход к приобретаемому помещению, а также удостовериться в наличии прав на проход к приобретаемому помещению;
3) в случае наличия подозрений на существенное занижение стоимости сделки необходимо сопоставить с рыночной оценкой стоимости помещения или здания, оценить риск такого снижения;
4) при возможности предусмотреть в договоре купли-продажи гарантии и заверения продавца об отсутствии споров, залогов, притязании третьих лиц.
Предварительно проявив необходимую осмотрительность при проверке коммерческого объекта, покупатель, безусловно, не сможет предусмотреть все возможные ситуации, но может минимизировать риск их появления.
[1] Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (ред. от 04.08.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2022) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 12.09.2022).
[2] Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 03 ноября 2020 г. по делу N 12-345/2020// Справочно-правовая система «Гарант». URL: https://www.garant.ru/ (дата обращения: 12.09.2022).
[3] Решение Еткульского районного суда Челябинской области от 12 апреля 2019 г. по делу N 12-30/2019// Справочно-правовая система «Гарант». URL: https://www.garant.ru/ (дата обращения: 12.09.2022).
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 14.07.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 12.09.2022).
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (ред. от 14.07.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 12.09.2022).
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 14.07.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2022) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 12.09.2022).
[7] Определение Арбитражного суда Орловской области от 13 октября 2015 г. по делу N А48-1190/2015// Справочно-правовая система «Гарант». URL: https://www.garant.ru/ ( дата обращения: 12.09.2022).