Вопрос 4

Цель компании - оказание профессиональных услуг высокого качества на благо компаний, организаций, предпринимателей и физических лиц.

В данном разделе приведены ответа на часто задаваемые вопросы посетителей Вашего будущего сайта. Использование данного раздела позволит сократить нагрузку на операторов и повысить удовлетворенность ваших клиентов. 

Вопрос 4

Между обществами заключен договор Аренды, согласно которому предметом аренды является часть здания. За время аренды Арендатор произвел неотделимые улучшения (с согласия Арендодателя) в виде пристроя второго этажа. Арендатор в учете отразил «корпус» и «ремонтно-строительные работы».

В связи с прекращением договора аренды неотделимые улучшения передаются Арендодателю, при этом стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Учитывая что в акте приема – передачи стороны поименовали неотделимые улучшения как «корпус» и «ремонтно-строительные работы», есть ли у Арендодателя какие- либо налоговые риски?

Ответ:

Согласно представленному запросу Арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества в виде пристроя второго этажа.

Исчерпывающего понятия «неотделимые улучшения» законодательством не установлено.

В то же время, исходя из обычаев делового оборота, под неотделимыми улучшениями принято понимать улучшения, которые неотделимы без вреда для арендованного имущества (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ).

У арендодателя передача неотделимых улучшений должна подтверждаться документами, составленными арендатором. Унифицированной формы акта приема-передачи неотделимых улучшений не установлено. Данный акт может быть составлен в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов, предусмотренных пунктом  2 статьи  9 Федерального закона от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

По нашему мнению, в акте целесообразно указать перечень конкретных улучшений, произведенных арендатором, и их стоимость. В случае если неотделимые улучшения производились силами сторонней организации-подрядчика, к акту следует приложить копии первичных документов подрядчика на произведенные работы (например, КС-2, КС-3), оформленных на арендатора. Данные копии позволят подтвердить размер капитальных вложений. Документом, являющимся обоснованием расходов в налоговом учете, будет являться акт приема-передачи.

В случае если неотделимые улучшения производятся силами арендатора, в качестве подтверждающих документов помимо акта приема-передачи могут выступать смета, накладные на приобретение материалов, т.е. документы, фактически подтверждающие размер понесенных арендатором расходов.

По мнению Минфина, исходя из того, что неотделимые улучшения производит арендатор, а собственником в конечном итоге все равно становится арендодатель, передача неотделимых улучшений арендатором арендодателю по окончании договора аренды (вместе с арендованным объектом основных средств) - это передача права собственности на возмездной или безвозмездной основе (пункт 1 статьи  39 НК РФ), то есть, реализация для целей обложения НДС согласно пункту 1 статьи 146 НК РФ.

О передаче неотделимых улучшений на безвозмездной основе можно говорить в случае, если такие улучшения производятся без согласия арендодателя либо с согласия арендодателя, но не возмещаются им (письма Минфина России от 31.12.2009 N 03-07-11/341, от 05.11.2009 N 03-07-11/282, от 29.08.2008 N 03-07-11/290).

Арендодатель сможет принять к вычету "входной" НДС, предъявленный ему арендатором, по неотделимым улучшениям только в том случае, если он производит возмещение этих улучшений.

По безвозмездно полученным неотделимым улучшениям арендодатель не сможет принять к вычету "входной" НДС: поскольку при безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) передающая сторона не предъявляет получателю товаров (работ, услуг) к уплате суммы НДС (письма Минфина России от 25.04.2011 N 03-07-14/39, от 21.03.2006 N 03-04-11/60).

Пунктом  19 Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137, установлено, что в книге покупок не регистрируются счета-фактуры, полученные при безвозмездной передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг), включая основные средства и нематериальные активы.

В представленном к запросу акте приема-передачи нет указания наименования расходов, произведенных Арендатором, соответственно, невозможно определить, являются ли произведенные расходы неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

По нашему мнению, налоговых рисков при получении неотделимых улучшений, произведенных Арендатором и не возмещаемых Арендодателем, у Общества не возникает.

Согласно подпункту 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем.